Affitto: il proprietario non fa le riparazioni, che fare?

Se nel contratto di locazione non è specificato chiaramente, i lavori non eccedenti l’importo di CHF 150.00 sono a carico del conduttore.

Qualunque altra clausola che stabilisce oneri diversi è nulla.

Sei in affitto ormai da diversi anni. Ogni volta però che si presenta la necessità di fare una riparazione nell’appartamento, il proprietario si defila. A volte è toccato a te provvedere e anticipare i soldi per poi chiedere il rimborso della spesa sostenuta (cosa che non è stata semplice ottenere).

In altri casi, hai desistito accontentandoti di vivere in un immobile con qualche “pecca”. Ora però si tratta di fare degli interventi urgenti e indispensabili: ci sono degli impianti che non funzionano, è presente della muffa in casa, ecc. ed il costo delle operazioni richiederà diverse migliaia di franchi.

Sei di fronte a un bivio: per costringere il proprietario a provvedere potresti smettere di pagare l’affitto, ma non puoi permetterti il lusso di rischiare uno sfratto.

Quindi il mio consiglio è di inviare al proprietario o al suo rappresentante una diffida per raccomandata nella quale si riportano tutti i difetti riscontrati all’interno dell’oggetto locato dando un congruo termine per i relativi lavori, indicando nella lettera che in caso di suo mancato intervento trascorso il termine assegnato depositate l’affitto presso l’ufficio di conciliazione. Il termine va a seconda dell’urgenza se ad esempio sono dei lavori all’esterno e siamo in inverno il periodo potrebbe essere dato entro la primavera, se invece siamo in presenza di difetti all’interno dell’appartamento a dipendenza della gravità del problema potrebbe essere assegnato un termine di 30 giorni. Il proprietario non si attiva a togliere i difetti segnalati entro il termine da voi assegnato, a questo punto il versamento dell’affitto lo farete presso l’ufficio di conciliazione presentando contemporaneamente a quest’ultimo l’istanza in 3 copie motivando il motivo per cui depositate l’affitto.

Gli obblighi dell’inquilino

Nel corso della locazione, l’inquilino ha il principale obbligo di pagare il canone. Il mancato pagamento di un solo canone di locazione porta il locatore a mettere in mora il conduttore.

Il locatore deve inviare una raccomandata ai sensi dell’art. 257d CO dando un termine per il pagamento di tutto l’importo lo scoperto di 30 giorni informandolo delle conseguenze del suo mancato pagamento, ossia che trascorso tale termine verrà inviata la disdetta straordinaria del contratto di affitto.

L’inquilino è tenuto a conservare l’immobile in buono stato, provvedendo alla manutenzione ordinaria e a quella “piccola”, ossia alle riparazioni che derivino dai deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile. Ciò anche se i danni sono prodotti dai suoi familiari. Non deve invece sostenere le riparazioni che derivano da vetustà, ossia dal logorio per l’uso quotidiano.

Gli obblighi del proprietario

Dall’altro lato, il proprietario è tenuto a garantire che l’immobile locato si mantenga in perfetto stato d’uso, ovvero non presenti dei vizi in grado di incidere negativamente sul diritto di godimento di esso a discapito del conduttore. Questo significa che spetta a lui, oltre ovviamente alla straordinaria amministrazione (ad esempio la sostituzione di una caldaia rotta, il rifacimento di un impianto o di una tubatura), sostenere i costi dei guasti e delle alterazioni funzionali.

Si tratta dei guasti che interessano l’immobile o parte di esso: per eliminarli si rendono necessarie riparazioni che non sono di piccola manutenzione. Ad esempio, vi rientrano i danni agli infissi esterni dell’immobile, quelli relativi agli impianti interni alla struttura del fabbricato, il rifacimento del manto di asfalto del lastrico solare, ecc.

Le parti possono tuttavia inserire nel contratto una clausola che ponga a carico del conduttore anche le spese di straordinaria manutenzione.

L’obbligo a carico del locatore, tuttavia, non sussiste se si tratta di riparazioni causate dal conduttore per dolo o colpa o da un familiare o da un dipendente del conduttore ovvero da una persona da lui ammessa anche temporaneamente all’uso ed al godimento della cosa.

Si può lasciare l’appartamento se il proprietario non fa le riparazioni?

Se le riparazioni non eseguite sono rilevanti e riducono notevolmente l’utilità dell’immobile (si pensi alle pareti piene di macchie di umidità o agli infissi che non funzionano e lasciano filtrare l’aria fredda esterna o alla lavatrice che non funziona) l’inquilino può rivolgersi al giudice oppure tramite un certificato dal proprio medico e chiedere la risoluzione del contratto. In questo caso la disdetta si può dare in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi, senza osservare le scadenze del contratto. I vizi dell’immobile però devono essere non di poco conto: deve cioè trattarsi di difetti gravi. Non si può abbandonare casa solo perché non viene riparata la chiave della porta del bagno.

Oltre a chiedere la risoluzione del contratto l’inquilino può anche pretendere il risarcimento del danno o di salute.

Si può chiedere la riduzione del canone di affitto?

Se in seguito alla mancata manutenzione straordinaria l’immobile diviene totalmente inutilizzabile il conduttore può, in alternativa alla risoluzione del contratto, chiedere la riduzione dei canoni contrattualmente pattuiti tramite istanza in 3 copie all’ufficio conciliazione motivando i motivi per cui si richiede la riduzione dell’affitto

Che fare se le riparazioni sono urgenti?

Se l’appartamento necessita di riparazioni urgenti e il proprietario è “latitante” (ad esempio vi è un pericolo immediato di guasto o di aggravamento dello stato della cosa), il conduttore può contattare un perito, a sue spese, e far valutare i danni o guasti. La prova dell’urgenza deve essere data dal conduttore. L’avviso è una facoltà e non un obbligo del conduttore: il che significa che anche senza di esso si ha diritto al rimborso.

Ad esempio anche in mancanza di avviso, se risulta che il locatore ha conoscenza della necessità di effettuare riparazioni urgenti ma non vi provvede entro un tempo ragionevole, il conduttore che vi provveda ad eseguirli direttamente ha comunque diritto alla restituzione delle somme spese.

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