Comprare un hotel, gli step del deal

La fase di acquisto di una struttura alberghiera è una fase decisamente complessa e delicata nell’ambito degli investimenti immobiliari. La complessità è data soprattutto dalla moltitudine di “sottobosco professionale”, spesso inutile ed ostativo alla conclusione degli affari, che si insinua nelle trattative di cessione/acquisto di aziende alberghiere. Sottobosco totalmente inutile e spesso ostativo ad una felice conclusione degli affari.

Spesso le trattative e le negoziazioni hanno sempre una caratteristica: la difficoltà della realizzazione del deal che è direttamente connessa al numero dei soggetti coinvolti nell’assistenza delle parti.

Vorrei provare a chiarire, una volta per tutte, gli step necessari alla conclusione di un deal in ambito alberghiero, mostrandovi che se alla base c’è una effettiva conoscenza del settore non vi è necessità di un eccessivo numero di consulenti/consiglieri/amici/guru.

Basta avere le idee chiare.

Gli step per la conclusione del deal

L’attività negoziale inizia da quando le parti manifestano le volontà di acquistare / vendere l’asset alberghiero. Se si è giunti a questa fase, è evidente che vi è necessità di giocare “a carte scoperte”.
Mi preme evidenziare che spesso le parti, durante le prime fasi, continuano ad omettere situazioni aziendali che possono essere considerate criticità.

Io sostengo che la prima regola nelle transazioni è la trasparenza. Alle parti devono essere concessi i tempi necessari per la verifica di tutta la documentazione, solitamente un paio di mesi, sottoscrivendo un patto di esclusività negoziale.
Con quest’ultimo, il venditore si impegna a non intraprendere nuove trattative quando è sotto due diligence, mentre l’ acquirente si impegna a non fornire a terzi, dati sensibili emersi dall’attività di verifica.

Altra cosa da tenere presente: può essere richiesta alla parte acquirente la dimostrazione delle effettive capacità finanziarie.


I documenti da visionare sono:

1) I BILANCI D’ESERCIZIO


La prima documentazione necessaria è il bilancio d’esercizio dell’azienda. Verranno richiesti almeno gli ultimi 5 bilanci, verificando, attraverso gli uffici preposti, il loro effettivo deposito.
Il bilancio d’esercizio fornisce importanti elementi per la determinazione del prezzo della struttura alberghiera.
Purtroppo capita spesso che il bilancio aziendale sia “inquinato” da attività collaterali dell’imprenditore che non rappresentano propriamente il core business. In questo caso occorre necessariamente stornarle dal bilancio.


2) PMS E GESTIONE OPERATIVA


Oltre ai documenti ufficiali che permettono di delineare il quadro macro, occorre verificare anche i dati da PMS, i quali ci permettono di verificare il posizionamento nel mercato immobiliare, ADR/RMC, occupazione, segmenti dove l’azienda è presente.

É in questa fase che si riesce a capire se l’ azienda è già ottimizzata o ha margini per un’ulteriore crescita.


3) DUE DILIGENCE FISCALE – ENTI CONTRIBUTIVI – STAKEHOLDERS

Con il termine STAKEHOLDERS si fa riferimento a quegli individui o gruppi di individui che hanno un interesse legittimo nei confronti dell’impresa e delle sue attività ed il cui ruolo è essenziale al suo successo.
A tale fine occorre impostare due tipi di diligence, la prima interrogando l’amministrazione fiscale che ci fornisce le posizioni fino al giorno dell’interrogazione e la seconda che interpella i fornitori degli ultimi esercizi, verificando che non vi siano poste ancora aperte.
Nel caso in cui ci siano delle criticità, queste possono essere accantonate oppure decurtate a saldo prezzo.

Lo step successivo è quello di verificare le posizioni debitorie verso banche ed altri finanziatori emersi dalle poste di bilancio.


4) GOVERNANCE


Nel caso in cui ci siano più soggetti interessati all’operazione o si stia vendendo una parte del capitale sociale, occorre redigere i patti di Governance che regolano i rapporti fra i soci.

Se, all’interno dell’azienda, si ha l’interesse  a mantenere in essere alcune figure chiave, è importante già durante la fase di due diligence effettuare colloqui valutativi preliminari.

É evidente che, nel caso di valutazione di società estere, i criteri di verifica sono più complessi. Tuttavia, i punti esposti rappresentano una ottima base di partenza. Buoni deals!

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Per una consulenza relativa alle transazioni di hotel e strutture alberghiere, non esitare a contattarmi!

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